byggebranche.tips

UNIVERSADVOKATER



byggebranche.tips er UNIVERSADVOKATERs site med juridiske og andre tips til entreprenører, håndværkere, rådgivere og andre professionelle operatører i byggebranchen. Jeres port til effektiv advokatbistand.

Ring eller mail til David eller Andreas

Det koster ikke noget ...

Advokat David Hermansen - 89 34 35 05 - dh@universadvokater.dk
Advokat Andreas Olesen - 89 34 35 08 - ao@universadvokater.dk
ADVARSEL!

Hvor tæt på er krisen – og hvad kan I gøre?

Renten stiger, og den er i dag fire gange højere end i december 2020.

Der er risiko for yderligere stigninger på byggematerialer, og der er frygt for, at der kan blive decideret mangel på visse materialer.

Håndværkerfradraget afskaffes med virkning fra 1. april 2022. Det betyder, at privatpersoner i år alene kan få fradrag for håndværksarbejde, der er udført i hjemmet eller fritidsboligen senest den 31. marts 2022 og er betalt senest den 31. maj 2022.

Vilkårene for belåning af fast ejendom, herunder vedrørende afdragsfrihed, er blevet strammet, således at det ikke længere er helt så let at købe og sælge eller renovere fast ejendom.

Disse og andre omstændigheder vil medføre faldende efterspørgsel for byggebranchen.

Nogle økonomer, ikke mindst i Tyskland, spår finanskrise senest i 2023. (Finanskrisen, der ramte Danmark i 2007-2009, kom til os fra USA, hvor bankerne i årevis havde sprøjtet billige og dårligt sikrede lån (subprime) ud til boligkøbere, der hverken kunne betale eller sælge, da boligpriserne begyndte at falde. Minder det lidt om dagens situation?).

Der findes meget lidt statistik, men mange teorier om, hvorfor, hvornår og med hvilke intervaller økonomien peaker, henholdsvis rammer bunden. Nogle (fx Kuznets) siger for byggeri og anlægs vedkommende, at intervallerne er på 15-25 år. Arbejderbevægelsens Erhvervsråd udarbejdede i 2008 en statistik, der viste, at højkonjunkturer i snit varer 5 år og lavkonjunkturer 3½ år.

Konklusion: 2023 (måske allerede 2022) kan meget vel blive året, hvor vi og ikke mindst byggebranchen kommer ud for en alvorlig økonomisk kolbøtte.

Så, håndværkere, entreprenører m.fl.: tag jeres forholdsregler nu inden det kommer til at gøre rigtigt ondt eller er for sent. 

  • Gør jer så økonomisk og driftsmæssigt mobile og agile som muligt.
  • Pas på jeres kunder. Specielt de faste, men også de mindre, der fylder hullerne i osten ud. Om nogen tid bliver der længere mellem kunderne. Det er ikke nogen hemmelighed, at der i byggebranchen for øjeblikket afgives en hel del tilbud, som savner jordforbindelse, og det er måske ikke den bedste måde at fremtidssikre kundebasen på.
  • Sørg for at forsikringer og sikkerhedsstillelser er optimeret.
  • Pas ekstra på at have aftalegrundlaget og specielt forbeholdene i orden, når I afgiver overslag og tilbud. Risikoen for alvorlige forsinkelser og drastiske prisstigninger på materialer mv. vil øges.

Det er en delikat balance mellem konkurrencedygtighed og risiko, herunder risiko for at ende for en domstol fordi I ikke tog de fornødne forbehold, eller måske fordi I strammede skruen for meget.

Vi er klar til at hjælpe jer med at komme problemerne i forkøbet, inden krisen rammer jer.

Tilbud lige nu

Gratis kursus i entrepriseret

Den 25. marts 2022 kl. 13-16 afholder advokaterne David Hermansen og Andreas Olesen et gratis "Minikursus i entrepriseret" med følgende program:

Kort introduktion

Tryghed fra først til sidst - entrepriseaftalen

  • Tryghed i aftalen - AB18 eller ej
  • Fravigelser, faldgruber og betalingsbetingelser mv.
  • Forsikringer
  • Sikkerhedsstillelse
  • Kort om coronavirussens betydning

Byggeriets udførelse - hvordan undgås konflikter løbende?

  • Levering til tiden
    • Planlægning, tidsplaner og udskydelser
  • Levering i korrekt stand
    • Projektgennemgang, byggemøder, aflevering
  • Løbende ændringer og prisstigninger - hvad nu?
  • Kort intro til tvistsystemet
    • Tilbagehold, standsning og afhjælpning
    • AB18 eller ej

Når tingene går galt

  • Cases - typiske konflikter
    • Forsinkelser
    • Mangler
    • Ekstraarbejder

Kort om entreprise i en digital tidsalder.


Kurset, der er målrettet mod virksomheder inden for byggebranchen, afholdes i UNIVERSADVOKATERs pianobar, Vestergade 3, Aarhus. I pauserne bliver der lejlighed til en snak over en kop kaffe med kolleger fra branchen og med advokaterne.

Tilmelding på mail@universadvokater.dk.

TIPS
Ekstraarbejder

Ekstraarbejde er noget af det, der giver flest konflikter i forbindelse med byggearbejder. Når I udfører ekstraarbejder, bør I altid sikre jer en aftaleseddel, der godkender ekstraarbejdet, før det udføres. Har I ingen aftaleseddel, hverken digitalt eller fysisk, risikerer I helt at miste krav på betaling for ekstraarbejdet.

Ekstraarbejde kan alene kræves betalt, hvis det kan dokumenteres, at det er aftalt. Den eneste (snævre) undtagelse er, hvis ekstraarbejdet har været mere eller mindre akut påkrævet for projektet og dets fremdrift men forvent ikke for meget af denne mulighed.

Kontakt os, hvis du har spørgsmål vedrørende ekstraarbejder. En kort telefonsnak er altid gratis.

Et godt tilbud

Bogen "Mangler og produktansvar ved byggematerialer"

Advokat David Hermansen udgav i 2018 bogen "Mangler og produktansvar ved byggematerialer" på forlaget BOGUNIVERS.

Bogen kan købes via forlagets hjemmeside www.bogunivers.dk eller i boghandlen (ISBN 978-87-9267-318-3).

Er du klient hos UNIVERSADVOKATER, kan du så længe lager haves - bestille bogen gratis på
mail@universadvokater.dk.

TIPS
Covid-19 og byggebranchen

Covid-19 har medført en høj grad af uforudsigelighed i byggebranchen. Det stiller høje krav til alle byggeriets aktører, da udgangspunktet i dansk ret fortsat er, at der skal leveres i overensstemmelse med den aftale, der er indgået. Det er derfor vigtigt, at I kender såvel risiko som rettigheder, så I bedst muligt kan gøre det uforudsigelige forudsigeligt.

Markedsprisen på materialer er steget - uden hensyn til de priser, entreprenøren tog udgangspunkt i ved afgivelse, af sit tilbud. Det er vigtigt, at man som entreprenør tager forbehold for prisstigninger ellers kan den lukrative aftale ende med at blive en underskudsforretning.

Mange byggerier er blevet forsinket grundet covid-19, hvilket rejser spørgsmålet om tidsfristforlængelse, henholdsvis erstatning. Force majeure giver jer i særlige tilfælde ret til tidsfristforlængelse - og fritager jer for erstatningsansvar, selvom I ikke har leveret efter aftalen. Det er dog altafgørende, at den manglende levering skyldes en uforudsigelig og uundgåelig udefra kommende begivenhed, som umuliggør jeres opfyldelse af aftalen. Derfor vil det typisk også have betydning, om aftalen er indgået før eller efter udbruddet af covid-19.

En anden situation kan være, at det fortsat er muligt for jer at opfylde de kontraktuelle forpligtelser, men hvor uforudsete, udefra kommende begivenheder gør opfyldelsen usædvanligt byrdefuldt. Sådanne situationer er ikke omfattet af force majeure. Derfor er det vigtigt, at I sikrer jer bedst muligt f.eks. ved ansvarsfraskrivelser og forbehold i jeres kontrakter.

Vi hjælper gerne med at optimere jeres kontrakter.

TIPS
Entreprisesummen

Sørg altid for at have styr på jeres betalingsbetingelser. En for lang kredit kan give store økonomiske problemer.

Hvis entreprisesummen eller dele af den ikke er aftalt på forhånd, skal kunden betale, hvad der forlanges, medmindre det er urimeligt. Dette følger af det almindelige princip i købelovens § 5, der også finder anvendelse inden for byggebranchen.

Hvis AB 18, AB 92 eller andre AB-dokumenter er vedtaget, er der visse ændringer i ovennævnte principper for entreprisesummen.

Vi ser det som en af vores vigtigste opgaver som jeres advokater at være med til at sørge for, at et byggeprojekts økonomi kører optimalt - fra start til slut.

Forældelse 

Det kan betyde tab at lade stå til. 

Selv om I har udført et arbejde håndværksmæssigt korrekt og helt i overensstemmelse med aftalen, risikerer I alligevel at miste retten til at få betaling.

Det kan ske bare ved, at tiden går.

Efter forældelsesloven er det udgangspunktet, at jeres krav på betaling mistes efter 3 år. Denne forældelsesfrist regnes fra det tidspunkt, hvor I tidligst kunne opkræve betalingen, jf. forældelseslovens § 2, stk. 1. Dermed er det typisk tidspunktet for arbejdets færdiggørelse og ikke fakturadatoen - der er afgørende.

Allerede efter 3 år kan I derfor risikere at have mistet retten til jeres betaling, hvis I ikke iagttager forældelseslovens regler om at afbryde forældelsesfristen.

Det følger af forældelseslovens §15 og § 16, at fristen kan afbrydes, hvis skyldneren erkender sin forpligtelse overfor jer, eller hvis I tager retslige skridt, f.eks. indleverer en stævning til retten. Forældelsesfristen kan desuden under visse omstændigheder blive forlænget, hvis I har været i forhandling med skyldneren om kravet, jf. forældelseslovens § 21, stk. 5.

Herudover risikerer I at miste retten til betaling, hvis I over en periode har forholdt jer passivt i forhold til at kræve betaling. Det er en helt konkret vurdering fra sag til sag, om I kan have mistet kravet grundet passivitet. Særligt lægges der vægt på, om skyldneren, jeres kunde, har haft en berettiget forventning om, at I ikke ville opkræve beløbet.

Kontakt os i tide, hvis I ønsker hjælp i forhold til forældelse. Reglerme er ret komplekse. Det første opkald er altid gratis.

TIPS
Firmabil farvel

I marts 2021 trådte Lov om skærpet indsats mod vanvidskørsel i kraft. Loven indeholder en skærpelse af de tidligere gældende konfiskationsregler, hvorefter der alene var en meget begrænset mulighed for at foretage konfiskation. Efter den nye lov kan jeres firmabil nu konfiskeres, hvis den anvendes til vanvidskørsel uanset hvem føreren af bilen var.

Loven har baggrund i det stigende antal af leasede og lejede køretøjer, men gælder også for biler, I selv ejer.

Som eksempler på vanvidskørsel kan nævnes:

  • Uagtsom forvoldelse af betydelig skade på nogens legeme eller helbred under særligt skærpende omstændigheder (straffelovens § 249, 2. pkt.),
  • Forsætlig forvoldelse af nærliggende fare for nogens liv eller førlighed (straffelovens § 252, stk. 1),
  • Særlig hensynsløs kørsel (færdselslovens § 118, stk. 10),
  • Kørsel med en hastighedsoverskridelse på mere end 100 pct. ved kørsel med over 100 km i timen,
  • Kørsel med en hastighed på 200 km i timen eller derover,
  • Spirituskørsel med en promille over 2,00.

Der er dog en snæver undtagelsesmulighed, hvis konfiskationen må anses for uforholdsmæssigt indgribende. Spørgsmålet afgøres efter en helt konkret vurdering.

I kan med fordel foretage en række tiltag for at begrænse risikoen for konfiskation og afbøde virkningerne, hvis det alligevel sker, fx ved at foretage en tilføjelse til jeres ansættelsesaftaler.

Det hjælper vi gerne med.

TIPS
Udfør aldrig en opgave uden en skriftlig aftale, selv ikke den mindste.

Du orker ikke at lave en kontrakt vedrørende fx alle de små reparationsarbejder - og det er helt forståeligt. Men det betyder ikke, at I ikke skal have noget på skrift.

Vi hjælper gerne med at lave et sæt standardbetingelser, der fanger de fleste af de problemer, som ellers kunne forventes at opstå. Så kan du blot medsende betingelserne, hver gang du sender et tilbud.

For større opgaver bør der naturligvis altid laves en individuel kontrakt, og her hjælper vi naturligvis også gerne. 

Forsikringer

Har I styr på jeres forsikringer?

Projektering og udførelse af entrepriser indebærer altid betydelige økonomiske risici.

Det er derfor enormt vigtigt, at jeres forsikringsdækninger passer konkret til jeres virksomhedsdrift.

Tænk forsikring grundigt ind i selve entreprisekontrakten særligt for så vidt angår større projekter. AB 18 er som regel langt fra tilstrækkelig.

Husk også at tage højde for hele forløbet fra entreprisens start, under alle byggeriets faser og til udløbet af ansvarsperioden.

Ønsker I råd angående afklaring af jeres risici og om, hvilke forsikringer der er relevante at tegne i netop jeres virksomhed, er I velkomne til at kontakte os.

Det samme gælder, hvis I har udfordringer med jeres eller andres forsikringsselskaber: vi har stor erfaring med både forligsforhandling og retssager mod forsikringsselskaber i Danmark og udlandet.

Det koster først noget, når vi aftaler det.

TIPS
Hurtige afgørelser

Det er altafgørende, at løbende tvister under byggeriet kan afgøres hurtigt og billigt i stedet for, at I skal bruge kræfter på en ofte omfattende og krævende voldgift. Derfor er der i AB 18 § 68 indført mulighed for hurtig afgørelse.

For at I skal have ret til en hurtig afgørelse, skal det være aftalt. Det er derfor vigtigt, at I overvejer fordele og ulemper, når en sådan aftale eventuelt skal indgås.

Hurtig afgørelse er fortsat voldgift, da I lader en retstvist afgøre bindende af en eller flere til formålet udpegede personer i stedet for at gå til domstolene. Grundet den forenklede og hurtige proces ved hurtige afgørelser, kan det ikke udelukkes, at der i højere omfang end ved almindelig voldgift vil blive truffet materielt forkerte afgørelser. Ved almindelig voldgift kan der desuden inddrages nye tvister i en sag, efter at sagen er anlagt, hvilket ikke er muligt i forbindelse med hurtige afgørelser.

Hurtige afgørelser finder kun anvendelse på en række specifikke tvister oplistet i § 68, stk. 1 - medmindre I er enige om også at lade en anden tvist indgå. Til sammenligning kan forenklet voldgift anvendes på alle typer af tvister. Opmanden, der skal afgøre sagen, kan under sagen foretage en besigtigelse, men det er ikke muligt at afholde syn og skøn.

Den hurtige afgørelse er desuden først endelig 8 uger efter, at afgørelsen er truffet, og kun hvis afgørelsen ikke inden de 8 uger indbringes for voldgift.

Alt efter jeres konkrete situation kan det ene eller andet være at foretrække.

TIPS
Fejl og mangler

Alt arbejde i byggebranchen skal selvfølgelig udføres håndværksmæssigt korrekt, dvs. efter (høje) danske standarder.

Hvis arbejdet ikke er håndværksmæssigt korrekt udført, skal det straks udbedres, og sker dette ikke inden for rimelig tid, risikerer I som entreprenør at blive erstatningsansvarlig for udgifterne til at få udført entreprisen ved en anden entreprenør. Det vil sige, at I skal betale både kostprisen med tillæg af fortjeneste og moms samt et eventuelt yderligere tab og omkostninger for bygherren.

Er jeres arbejde af den ene eller anden grund ikke udført håndværksmæssigt korrekt, og reklamerer bygherre herover, bør I derfor altid forbeholde jer ret til selv at foretage udbedring. Dette er den såkaldte afhjælpningsret og -pligt. Det er generelt bedst selv at udbedre egne fejl, da det er væsentligt billigere, idet I da alene skal afholde jeres egen kostpris i stedet for udgifterne nævnt ovenfor.

Ovenstående gælder, uanset om AB 18 eller AB 92 er vedtaget. Dog er der visse forskelle, alt afhængigt af hvad der aftalt for det konkrete byggeprojekt.

Vi fører mange retssager og voldgiftssager angående fejl og mangler i byggebranchen. Har du spørgsmål vedrørende fejl og mangler hvad enten det er som bygherre, totalentreprenør, hovedentreprenør eller udførende fagentreprenør er du velkommen til at kontakte os.

Det koster først noget, når vi aftaler det.

Sort arbejde

Mange lader sig stadig friste til at udføre navnlig mindre håndværksarbejder "sort" mod kontant betaling, uden faktura og uden moms.

Lad være.

Det er ulovligt, og det er skadeligt for samfundsøkonomien. Det stiller jeres virksomhed i et uprofessionelt lys, og I vil blive taget mindre alvorligt af jeres omgivelser.

Betales de sorte penge ikke, er der ingen hjælp at hente ved domstolene eller voldgiftsretten. I må forvente, at I hverken får betaling for timer eller for materialer, ikke engang kostprisen.

TIPS
Forsinkelse

Et byggeri skal afleveres i rette stand, rette mængde, på rette sted og til rette tid.

Hvis der er aftalt en tidsplan for et byggeprojekt, er det selvsagt meget vigtigt at overholde denne. Overskrides en tidsplan uanset om I er totalentreprenør, hovedentreprenør eller udførende fagentreprenør (håndværker) risikerer I at blive erstatningsansvarlige for forsinkelse og forpligtet til at betale dagbod til bygherre.

I praksis er der ofte tale om meget betydelige beløb og derfor en betydelig risiko.

Denne risiko kan imidlertid inddæmmes og kontrolleres, bl.a. ved at I sørger for at have styr på eventuelle muligheder for tidsfristforlængelse.

Har I krav på tidsfristforlængelse og opfylder de nødvendige betingelser ifalder I hverken erstatningsansvar for forsinkelse eller dagbod.

En af vores opgaver som advokater er at bistå jer, når et igangværende projekt pludselig bliver forsinket, men nok så vigtigt er det at give jer et generelt redskab til proaktivt at styre uden om eller gennem forsinkelsesproblemer.

TIPS
Den gode kontrakt

En god kontrakt er som en forsikring. Den giver forudsigelighed og tryghed. Og er den rigtig god, giver den jer tilmed mulighed for løbende under byggeprocessen at korrigere for uventede situationer og ukendte størrelser.

Den gode kontrakt skal være et dynamisk element - uanset om man er rådgiver, totalentreprenør, hovedentreprenør, udførende fagentreprenør (håndværker) eller bygherre.

Den gode kontrakt forudsætter som oftest en god advokat, og vi deltager meget gerne på hele rejsen - fra udfærdigelse af entreprisekontrakter til aflevering af projektet.

TIPS
Retssag eller voldgift?

Der er betydelige forskelle mellem retssager og voldgiftssager, bl.a. i forhold til økonomi, tidshorisont, form og forløb.

Hvis I har vedtaget AB 18, AB 92 eller andre AB-dokumenter, er udgangspunktet, at tvister afgøres ved voldgift. Det er dog ikke altid den bedste model.

Vi fører hvert eneste år et stort antal retssager og voldgiftssager inden for byggebranchen og er derfor rigtigt godt klædt på til også at rådgive jer om valg af forum.

Men både retssager og voldgift er en dyr, tidskrævende og frustrerende proces, der så vidt muligt bør undgås. Vi bidrager meget gerne, inden det kommer så vidt. Realitetssans, konstruktiv tilgang og god kommunikation kunne mange gange have forhindret tingene i at gå i hårdknude til skade for alle parter.

Modtag en e-mail, når der er nyt på siden:
David Kjær Hermansen
Advokat, associeret partner
Anne Katrine Wiebenson
Advokatsekretær
Jørgen Pedersen
Advokat (H), partner
Gitte Nedergaard
Advokat (H), partner
Ruth Caddock Hansen
Advokat og solicitor (England og Wales), partner
Sofie Thøgersen
Advokatfuldmægtig
Cecilie Meinertz
Advokatfuldmægtig
Kassandra Mønster Jensen
Trainee (stud.jur.)
Sarah Lykkegaard Døssing
Trainee (stud.jur.)
Bente Simonsen
Advokatsekretær
Trinh Nguyen
Advokatsekretær
Gitte Meyer
Advokatsekretær
Janne Gregersen
Advokatsekretær
Lotte Spangsø
Advokatsekretær
Lars Christensen
Økonomichef
Pia Bidstrup
Regnskabschef/bogholder
Inka Schlichting
Advokatstuderende (stud.jur.)
Christina Wæhrens
Advokatstuderende (stud.jur.)
Marc Top Christensen
Advokatstuderende (stud.jur.)
Lars Munk Jensen
Advokatstuderende (stud.jur.)
Puk Jespersen
Reception og administration
Alvin Lee Kuiper
IT-supporter
Allan Storm Petersen
Salgschef, Sjælland
Mogens Tougaard
Salgschef, Jylland Nord/Midt
Leo Larsen
Salgschef, Fyn og den sydlige del af Jylland
Dudal Webdesign